我不是長沙人，所以對長沙IFS的了解并不深入。 如果有什么不對的地方，請指出。

因為家庭關系，我基本上每年都會去長沙一兩次。 在長沙呆了很長一段時間，所有的旅游景點我都逛遍了。 購物自然就成了我在長沙消磨時間的選擇。

要了解IFS，首先需要了解它的背景。 IFS所在芙蓉區(qū)東牌樓地塊被拆遷面積111畝。 是長沙五一商圈最后一個大型地塊，在整個長沙市中心極為罕見。 而這塊土地誰給的、能不能做好，也是長沙能否擁有高端購物中心的關鍵。

2011年2月1日，經過103輪競價，九龍倉集團宣布以56.3693億元的價格，擊敗恒隆、華潤、綠地、蘇寧置地、華夏，成功拿下長沙中央商務區(qū)優(yōu)質地塊。建造。 樓面價約8000元/平方米。

碼頭的代表作自然是著名的海港城。 這個位于香港廣東道的巨型綜合體，2018年實現(xiàn)銷售額370億港元，利潤96億港元。他們在內地的代表項目成都國金中心也表現(xiàn)不俗。 ，2018年銷售額為人民幣51.9億元。

事實上，九龍倉在長沙的這個規(guī)模的項目引起了很多人的質疑，因為大家都不確定長沙的高端消費能否支撐九龍倉獲得理想的回報。 九龍倉決定在此開發(fā)國際金融中心，可謂是一場豪賭。 長沙未來的發(fā)展。

寫著寫著，我突然意識到一件事：成都IFS和長沙IFS有本質的不同。

當時我就想，為什么長沙IFS作為一個高端商場，中端品牌的比例很高呢？ 但考慮到長沙當地的消費結構，我意識到：

九龍倉無意將長沙IFS打造成另一個成都IFS。 他們要做的基本上就是一個屬于長沙的IFS。

湖南高端消費正在外流。 它要去哪里？ 自然是廣東和香港。 高鐵的開通，深刻改變了這座城市。 至于湖南的高端消費者，不少人不住在長沙。 要不然湖南黑幫怎么會來自深圳等地呢？

在IFS開業(yè)之前，長沙已經很久沒有出現(xiàn)過30億銷售額的購物中心石牌樓，這進一步證明了這一說法。 這也導致，與成都IFS相比，長沙IFS需要適應長沙市場，調整定位，成為客流量較大的商戶。 項目為了更好的服務長沙廣大的中產消費群體，這也決定了九龍倉需要把商場打造成網紅

對品牌進入進行理性的權衡和考量，確保最大限度地融入當地消費者的實際需求，才是九龍倉的高明之處。

長沙IFS占地7.4萬平方米，但建筑面積卻高達100萬平方米（含地下室）。 容積率高，開發(fā)難度大。 由24萬平方米的購物中心和兩棟超甲級寫字樓組成，其中一棟高452米，是湖南第一高樓。

值得一提的是，九龍倉的競爭對手恒隆原本志在拿下長沙IFS所在的東牌樓地塊。 但極高的容積率導致開發(fā)難度大幅增加，恒隆最終不敢花高價收購東牌樓地塊。 此次拍賣的失敗，也讓這家在內地頻頻拿地的港資商業(yè)地產開發(fā)商不再考慮再次進入長沙市場。

此前，長沙還沒有高品質的大型高端購物中心。 長沙IFS帶來的是對長沙商業(yè)的顛覆性升級，為長沙市民帶來更好的購物體驗。

九龍倉是成都IFS和長沙IFS的開發(fā)商，而這兩個商場的設計師都是著名的貝諾

貝諾和九龍倉在長沙國金中心重復了他們在成都國金中心引以為豪的工作。 跨層自動扶梯連接商場一樓至三樓，吸引旅客通過跨層自動扶梯直接到達商場三樓，到達長沙IFS三樓。 到達三樓就像到達一樓一樣容易。 在此基礎上，長沙IFS還增設了四層至六層的跨層自動扶梯，以及地下二層至一層的跨層自動扶梯。 這樣做的好處是減少顧客到達高樓層的心理障礙。 增加顧客到達更高樓層的消費機會，提升高層建筑的商業(yè)價值，從而增加租金收入。

長沙IFS跨層自動扶梯

成都IFS入口（圖片來自貝諾）

雖然長沙IFS的位置很好，但嚴格來說，這塊土地是有缺陷的。 前面被城市生活之家未拆舊樓擋住，后面被兩棟樓擋住。 長沙IFS旁邊的未拆建筑這座城市生活方式建筑擋住了長沙IFS的一塊主立面，導致商場的立面被分成東西兩部分，對立面的美觀造成了很大的影響長沙國金中心。

IFS旁邊的老建筑無法拆除，對長沙IFS的外立面影響很大。

與成都IFS類似，長沙IFS有一條車道從地面直通商場四樓，并與酒店迎賓大堂相連，形成落客區(qū)。

對于大多數湖南人來說，去商場消費是近幾年才發(fā)生的事情，大多數人對商場的內部結構還沒有清晰的認識。 因此，目前國內商場應為顧客設計最優(yōu)的步行通道。 ，讓方向感較差的顧客進入商場而不迷路，是高品質的商場動線設計。

長沙IFS和成都IFS也采用了車道通向高層的多首層設計方式。 但與成都IFS不同的是，車道開至商場四樓，并與酒店大堂相連。 與成都IFS不同的是，成都IFS在三樓同時設置了跨層自動扶梯和通往商場的道路。

與成都IFS相比，長沙IFS在動線上還有其他嘗試。 長沙國金中心將低樓層中庭與高樓層中庭分開，互不相連。 IFS地下二至三層面積較大，四至六層面積較小。 這也是考慮到內地商業(yè)項目三層以上比較冷清，人流量很少。 看起來人比較多的高層區(qū)域的用餐區(qū)面積一般。 都非常低，對碼頭租金的貢獻也比較小。

地下一層至地下三層的動線為橢圓+Y形，東區(qū)存在死角。 這也與長沙IFS單層面積較大有關。 為了吸引更多顧客，IFS把客流量最好的西區(qū)展示區(qū)給了星巴克、奈雪茶、NIKE Air等熱門品牌。 Jiang、Dolce&等奢侈品牌的展示區(qū)都在人流較少的東區(qū)。 值得注意的是，長沙IFS三層以上有通向室外的空間。 如果不想在室內無聊，可以出去散步。 3至5層的室外旋轉樓梯是長沙IFS的一大亮點。

商場內

長沙IFS一層，人流較為復雜。

長沙IFS四層和地下二層面積有所減少，但動線保持不變。

樓層越高，人流量越小，相應的建筑面積就縮小，流通非常方便。

長沙國金中心天臺

長沙IFS公眾號做得很好。 簡單明了地將商場地圖、車輛搜索、停車繳費、會員、餐飲排名、商場活動等功能結合在一起。

成都IFS中庭電梯（圖片來自貝諾）

長沙國金中心

成都IFS室內觀光電梯與長沙IFS室內觀光電梯確實是同母腹中誕生的。

長沙IFS空中花園

成都IFS（貝諾圖片）

長沙IFS設有觀光電梯??直達頂層。 IFS頂層的空中花園也充分借鑒了成都IFS的設計經驗。 但這樣做的缺點也很明顯。 由于屋頂有空中花園，無法安裝天窗，導致商場缺乏自然采光。 可以說，各有利弊。

長沙IFS、成都IFS在商場頂層的雕塑非常成功，成為經典案例。 相比之下，重慶IFS...

辦公樓設有自動扶梯直達購物中心。

九龍倉的香港項目荷李活廣場、海港城，中庭也有像長沙國金中心一樣的LED顯示屏。圖片來源：盛隆

衛(wèi)生間質感極佳

港資商業(yè)地產開發(fā)商普遍在購物中心的人性化上下功夫。 長沙IFS設有大量休息椅，衛(wèi)生間非常干凈整潔，母嬰室設施齊全，內部品質優(yōu)良。

地下室問題不容忽視。 這是港資開發(fā)商的一貫短板。 香港地少人多。 港資開發(fā)商充分利用空間，經常將停車場埋得很深。 他們來內地開發(fā)商業(yè)項目時，通常會選擇市中心的核心區(qū)域。 獲取土地的成本相對較高。 為了挖空間賺錢，加上香港的發(fā)展經驗，他們把地下室挖得很深，停車場往往位于地下三層或四層。 ，這讓很多顧客停車不方便。 不過我個人覺得缺點大于缺點。

高端商場控制低收入消費群體的停車位數量，通過收取更高的停車費、設立VIP停車位、免收會員停車費等方式，讓商場對高收入顧客更具吸引力。

細看長沙IFS，長沙商業(yè)顛覆升級｜億瑞?/s?__biz===&mid=&idx=1&sn=&chksm=&scene=7&=0&=-26&=&=&=AA%3D%3D&lang= zh_HK&=%%2BI0&=1